PENENTUAN LOKASI PRIORITAS PEMBANGUNAN HUNIAN TERJANGKAU DENGAN KONSEP TOAHD DI WILAYAH AGLOMERASI BREGASMALANG

Abstract

Kondisi perkotaan yang tidak terencana menyebabkan disintegrasi antara lokasi hunian dengan lokasi pemenuhan kebutuhan. Disintegrasi tersebut mempengaruhi besaran rata-rata biaya transportasi dan hunian yang harus dikeluarkan masyarakat, seperti di Provinsi Jawa Tengah dan Wilayah Aglomerasi Bregasmalang dengan persentase masing-masing sebesar 69,88% dan 67,63%. Hal tersebut dinilai sebagai penyebab rendahnya tingkat kesejahteraan dan daya beli masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) karena hanya memiliki sisa alokasi pendapatan sebesar 32,37 – 30,12% untuk mencukupi kebutuhan lainnya. Permasalahan disintegrasi ini dapat diminimalkan dengan perbaikan layanan infrastruktur hunian dan transportasi. Dengan penetapan Wilayah Aglomerasi Bregasmalang sebagai salah satu kawasan prioritas quick-win melalui pembangunan Kawasan Industri Brebes, penyediaan hunian dengan konsep Transit Oriented Affordable Housing Development (TOAHD) dinilai dapat mendukung peran pembangunan KI Brebes dengan memangkas biaya hunian dan transportasi sehingga meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini bertujuan untuk menentukan lokasi prioritas hunian terjangkau menggunakan pendekatan TOAHD. Metode yang digunakan adalah pendekatan kuantitatif dengan analisis deskriptif, analisis spasial SIG berupa fishnet, dan AHP. Penelitian ini menganalisis variabel aksesibilitas, ketersediaan sarana, kepadatan penduduk, harga lahan, KLB, serta kesesuaian guna lahan untuk menghasilkan lokais prioritas hunian terjangkau. Penelitian menggunakan data primer berupa penyebaran kuesioner terhadap 10 responden yang merupakan ahli perencana transportasi dan perumahan permukiman dari pihak pemerintah, swasta, dan akademisi yang dikumpulkan secara daring. Data sekunder yang digunakan merupakan data spasial yang didapatkan dari basis data pemetaan oleh instansi. Hasil penelitian menunjukkan Wilayah Aglomerasi Bregasmalang memiliki 22 lokasi prioritas hunian terjangkau di Wilayah Aglomerasi Bregasmalang. Lokasi tersebut tersebar di tiga PKL, yaitu PKL Slawi – Adiwerna sebanyak 15 lokasi, PKL Ketanggungan – Kersana sebanyak 4 lokasi, dan PKL Tegal – Timur sebanyak 3 lokasi. Lokasi prioritas hunian terjangkau dengan urutan pertama terletak di Kelurahan Dukuhsalam, PKL Slawi – Adiwerna. Sebaliknya, PKL Pemalang dan PKL Comal tidak memiliki lokasi prioritas hunian terjangkau akibat kualitas spasial yang rendah. Dalam prosesnya, penentuan lokasi prioritas hunian terjangkau dipengaruhi secara signifikan oleh beberapa faktor, seperti faktor aksesibilitas, harga lahan, dan tata guna lahan. Penyediaan hunian terjangkau dengan konsep TOAHD perlu dipertimbangkan sebagai upaya menekan biaya hunian dan transportasi yang dibangun secara bertahap melalui prioritisasi lokasi menimbang adanya keterbatasan sumber daya. Lokasi prioritas hunian terjangkau diharapkan dapat menekan biaya transportasi dan hunian melalui pertimbangan kualitas spasial lokasi yang digunakan. Dengan demikian, Pemerintah Daerah di Aglomerasi Bregasmalang dapat mempertimbangkan hasil lokasi prioritas hunian terjangkau berbasis TOAHD tersebut untuk diimplementasikan di Bregasmalang.