KEDUDUKAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN KERJASAMA OPERASIONAL PENGEMBANGAN LAHAN PERUMAHAN DAN IMPLIKASINYA TERHADAP HAK PENGELOLAAN LAHAN (Studi Kasus Terhadap Perjanjian Kerjasama Operasional Pengembangan Lahan Perumahan Antara PT Citra Mitra Properti (Ciputra Grup) Dengan PT Pradipta Ratnapratala)

Abstract

Kerjasama Operasi/KSO merupakan simbiosis mutualisme dimana para pihak yang bekerjasama saling melengkapi kekurangan masing-masing, memiliki asset tetapi tidak memiliki modal usaha/kapital yang cukup untuk mengembangkan asset tersebut tentu tidak dapat menjadikan asset tersebut sebagai sumber pemasukan finansial bagi pemiliknya, sedangkan di sisi lain ada pihak yang memiliki modal/kapital yang cukup besar akan tetapi tidak mempunyai lahan usaha yang dapat dikembangkan, keadaan ini yang kemudian dinilai sebagai sebuah persatuan yang saling menguntungkan. Bersatunya PT Pradipta Ratnapratala selaku pemilik aset dan PT Citra Mitra Properti (Ciputra Grup) selaku investor dalam Perjanjian Kerjasama Pengembangan Lahan tersebut melahirkan sebuah entitas pelaku usaha baru yang oleh para pihak diberi nama “Citra Pradipta KSO”. Selanjutnya dengan dibuat dan ditandatanganinya kuasa menjual sebagai tindak lanjut dari dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian Kerjasama Pengembangan Lahan tersebut maka hak pengelolaan tanah beralih dari PT Pradipta Ratnapratala kepada PT Citra Mitra Properti tanpa perlu dilaksanakan pengalihan hak terhadap lahan tanah komplek perumahan Bumi Mutiara Wanayasa. Dari penjabaran di atas sekilas dapat dilihat bahwa sebuah badan usaha kerjasama mempunyai karakteristik tersendiri yaitu antara lain adalah hak dan kewajibannya disamakan dengan hak dan kewajiban yang dikenakan kepada badan usaha berbentuk perseroan terbatas, kegiatan usaha pengembangan lahan dilaksanakan tanpa perlu terlebih dahulu dilakukan pengalihan hak kepemilikan aset, pendiriannya tidak memerlukan pengesahan/persetujuan dari Departemen/Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia dan faktor lain yang juga krusial yaitu bahwa umur sebuah badan usaha kerjasama adalah sebagaimana telah diperjanjikan oleh para pihak dalam perjanjian kerjasama atau selama proyek masih berlangsung, dan untuk pengakhiran/pembubarannya sebuah badan usaha kerjasama tidak juga perlu melakukan tahapan-tahapan pengakhiran/pembubaran sebagaimana yang wajib dilaksanakan oleh sebuah badan usaha berbentuk badan hukum. Rumusan masalah yang dikemukakan dalam Tesis ini adalah kedudukan hukum para pihak dalam perjanjian kerjasama operasional pengembangan lahan, bagaimana implikasi dari kedudukan hukum para pihak tersebut terhadap hak pengelolaan lahan kerjasama serta apakah upaya yang dapat dilakukan agar hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian kerjasama operasional menjadi seimbang dan setara, sesuai dengan masukan modal masing- masing pihak dalam badan usaha kerjasama. Pola penyelesaian menggunakan metode pendekatan yuridis empiris yang menekankan pada aturan hukum yang berkaitan dengan masalah yang diteliti dan melihat kenyataan yang ada, dengan analisa data kualitatif yaitu menguji data dengan konsep teori, pendapat para ahli, peraturan perundangan, dan studi lapangan sehingga hasil analisa disusun secara teoritis dalam bentuk tesis. Hasil penelitian dalam prakteknya, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama operasional pengembangan lahan yaitu bahwa pihak PT Pradipta Ratnapratala selaku pemegang hak atas lahan kerjasama/selaku pemilik aset adalah cendrung pasif, berdasarkan kedudukan para pihak tersebut maka berdampak pada hilangnya hak PT Pradipta Ratnapratala selaku pemilik aset atau pemegang hak yang sah terhadap tanah lahan kerjasama, untuk membangun, mengelola, mengembangkan dan/atau menjual sendiri unit- unit rumah dan/atau tanah hasil pengembangan proyek yang dilakukannya sendiri kepada konsumen (masyaakat luas) serta upaya yang dapat dilakukan untuk meminimalisir terjadinya ketidak-seimbangan dan/atau ketidaksetaraan kedudukan para pihak yang terlibat dalam perjanjian kerjasama pengembangan lahan ini yaitu dengan memperbaiki dan/atau menambahkan klausul-klausul dalam perjanjian.