KARAKTERISTIK DAN POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL SEGITIGA PANDAMA (PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA) DI KOTA SEMARANG

Abstract

Sejak akhir tahun 1980-an kawasan Simpang lima, Gajahmada dan Jalan Pahlawan (Simapala)didorong oleh Pemerintah Kota sebagai kawasan pusat bisnis atau CBD di Kota Semarang (Suara Merdeka,7 Agustus 2009). Akan tetapi di dalam perkembangannya kawasan Simapala ini menghadapi banyak kendala untuk menjadi sebuah kawasan bisnis. Berdasarkan pengamatan di lapangan, dalam beberapa tahun terakhir kawasan Pandanaran, Gajahmada, dan Pemuda (Pandama) terus mengalami pertumbuhan terutama di dalam investasi properti untuk fungsi komersial sehingga semakin menunjukkan pertumbuhan kawasan yang semakin pesat oleh tingginya pertumbuhan aktivitas komersial dengan skala kota maupun regional. Terjadinya fenomena pertumbuhan kawasan Pandama sebagai segitiga tujuan investasi danmengarah sebagai pusat jasa dan komersial bisnis ini berkembang dengan sendirinya sejalan denganpergeseran pasar investasi(market force) yang bereaksi terhadap banyaknya masalah dan keterbatasan yangdimiliki kawasan Simpang Lima sebagai kawasan tujuan investasi CBD yang didorong Pemkot sebelumnya.Fenomena kecenderungan pertumbuhan pembangunan di kawasan Pandama tersebut akhirnya mendorongpeneliti untuk mengetahui, “Bagaimanakah karakteristik perkembangan aktivitas komersial di kawasansegitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) Kota Semarang dan bentuk potensi perkembangannya sebagai kawasan komersial di masa mendatang?”. Pendekatan kuantitatif pada penelitian ini dilakukan dengan menggunakan teknik analisis deskriptifkualitatif, overlay dan analisis delphi. Metode analisis delphi dilakukan untuk mendapatkan pendapat dariberbagai perspektif dengan melakukan kuesioner secara beberapa tahap atau putaran terhadap para ahli/pakar. Proses untuk mengetahui karakteristidan dan potensi perkembangan kawasan komersialPandama ini dimulai dengan menganalisis karakteristik seperti bentuk dan jenis aktivitas komersial yangada di dalam kawasan segitiga Pandama, pola perkembangannya hingga dominansi aktivitas dan guna lahan komersial serta potensi dan permasalah yang ada di kawasan dan mempengaruhi perkembangan fungsi komersial di dalam kawasan. Dari hasil karakteristik kawasan dan analisis potensi masalah kemudiandilakukanlah analisis delphi terhadap para pakar sebagai bentuk pengecekan di lapangan (ground thruting)untuk mengetahui potensi perkembangan segitiga Pandama. Dari hasil penelitian diketahui bahwa segitiga Pandama menjadi sebuah kawasan komersial jasakarena aktivitas komersial di segitiga Pandama didominasi oleh fungsi jasa sebesar 58% dengan pola perkembangan dan persebaran aktivitas komersial di segitiga Pandama cenderung berubah dari pola yangmengikuti jaringan jalan (ribbon) menjadi pola memusat (center) dengan beragam aktivitas komersialmemusat di seluruh kawasan segitiga Pandama dan menggambarkan sebuah hirarki pelayanan komersialdari skala lokal (convenience) hingga skala metropolitan CBD. Potensi perkembangan sebagai kawasankomersial di masa mendatang terdiri dari dua potensi perkembangan yaitu potensi perkembangan baru danpotensi perkembangan vertical building dalam kawasan. Kawasan komersial segitiga Pandama di masamendatang akan tumbuh dan berkembang sebagai magnet pembangunan di Kota Semarang mengakibatkan Pertumbuhan kuantitas terhadap aktivitas komersial semakin tinggi dan ditandai dengan semakin masuknyafungsi komersial ke dalam kawasan Pandama dan juga mengakibatkan semakin besarnya tingkat alih fungsi guna lahan permukiman menjadi komersial. Faktor tingginya harga lahan di kawasan Pandama akan memunculkan kecenderungan pertumbuhan bangunan superblok dan vertical building (high rise) terutamapada lahan dijalan utama Pandama sehingga menciptakan kesan kawasan komersial yang modern. Rekomendasi yang dihasilkan adalah Pandama sebagai kawasan pusat komersial dan bisnis ataucentral bussiness district (CBD) yang strategis secara ekonomi untuk Kota Semarang dan dapat berkembanglayaknya CBD di Kota – kota besar lainnya sehingga harus lebih diatur mengenai pengaturan terhadapfungsi komersial yang ada agar tercipta suasana kawasan yang modern tetapi tetap harmonis dan teraturserta tidak mengabaikan aspek lingkungan, estetika kawasan hingga sosial masyarakat disekitarnya. Seiringsemakin meningkatnya konversi lahan permukiman menjadi komersial perlu diperhatikan aspek sosialmasyarakat karena berpotensi menimbulkan konflik terutama bagi masyarakat kampung kota yang telah lama menghuni di kawasan Pandama. Kata kunci: Kawasan Komersial, Karakteristik, Potensi perkembangan, Pandama