IDENTIFIKASI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENGEMBANG DALAM PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI KOTA SEMARANG BAGIAN ATAS

Abstract

Sekitar awal tahun 2000, terjadi fenomena peningkatan pembangunan perumahan di Kota Semarang bagian atas yang dipicu oleh adanya anggapan masyarakat bahwa perumahan di Kota Semarang bagian atas bebas dari banjir yang serta memiliki pemandangan kota bawah yang indah di malam hari. Selain itu, fenomena tersebut juga diakibatkan oleh tingginya harga lahan dan meningkatnya kepadatan di pusat kota serta adanya daya tarik kawasan pendidikan antara lain Undip, Unika dan Unnes. Fenomena ini menyebabkan para pengembang berlomba untuk membangun perumahan di Kota Semarang bagian atas dan melupakan aspek-aspek dasar yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi perumahan. Sedangkan jika ditinjau dari RDTRK Kota Semarang, Kota Semarang bagian atas sebagian besar wilayahnya diperuntukkan sebagai kawasan konservasi sekaligus berfungsi sebagai daerah resapan air. Permasalahan yang diakibatkan adalah terjadinya sejumlah kasus longsornya perumahan di Kota Semarang bagian atas karena pengembang kurang memperhatikan peraturan dan kebijakan mengenai penentuan lokasi perumahan dan terkesan hanya mempertimbangkan kepentingan pengemabng sendiri dari adanya peningkatan permintaan perumahan di Kota Semarang bagian atas. Dengan adanya latar belakang dan permasalahan dalam penyelenggaraan perumahan di Kota Semarang bagian atas, maka disusun suatu penelitian yang bertujuan untuk mengkaji faktor-faktor yang mempengaruhi pengembang dalam menentukan lokasi perumahan di Kota Semarang bagian atas dengan tahapan antara lain, mengidentifikasi karakteristik perumahan di Kota Semarang bagian atas ditinjau dari kondisi fisik, ekonomi dan segmen pasar, mengidentifikasi aspek-aspek yang mempengaruhi pengembang dalam memilih lokasi perumahan, menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi pengembang dalam pemilhan lokasi perumahan di Kota Semarang bagian atas beserta prioritasnya dan membandingkan prioritas faktor-faktor yang mempengaruhi pengembang dalam pemilihan lokasi perumahan dengan kebijakan dan peraturan yang berlaku. Penelitian ini akan menggunakan metode kualitatif dengan alat analisis deskriptif kualitatif dan deskriptif komparatif. Metode kualitatif deskriptif yaitu prosedur penelitian yang menghasilkan data-data deskriptif berupa data-data tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati untuk memberikan gambaran mengenai permasalahan pembangunan perumahan di Kota Semarang bagian atas dan hubungan sebab akibatnya, dalam hal ini adalah pengembang perumahan dan pemerintah. Sedangkan alat analisis deskriptif komparatif digunakan untuk membandingkan antara prioritas factor-faktor yang mempengaruhi pengembang dalam pemilihan lokasi perumahan dengan kebijakan dan peraturan dari pemerintah. Berdasarkan hasil survey, pengembang yang membangun perumahan di Kota Semarang bagian atas memiliki pertimbangan utama dalam menentukan lokasi perumahan dengan melihat keinginan konsumen sebagai prioritas pertama dan keuntungan yang didapat menjadi pertimbangan terakhir. Faktor utama ini dipilih karena pengembang sebagai pedagang harus memperhatikan konsumen yang menjadi pembeli dagangannya. Sedangkan faktor keuntungan menjadi prioritas terakhir yang dipertimbangkan oleh pengembang karena keuntungan ini menjadi hasil akhir yang akan didapat setelah selesai membangun perumahan. Akan tetapi, jika dilihat lebih jauh maka muncul suatu fenomena lain yang lebih mempengaruhi pengembang dalam pemilihan lokasi perumahan yaitu terdapat upaya spekulasi lahan yang dilakukan pengembang dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan dengan membeli tanah beberapa tahun sebelumnya yang harganya lebih murah untuk dijual di masa depan. Mereka mengetahui bahwa harga tanah semakin lama akan semakin meningkat sehingga akan menguntungkan pengembang. Pengembang di Kota Semarang lebih memprioritaskan penentuan lokasi perumahan di Kota Semarang bagian atas karena harga lahannya yang lebih murah, ketersediaan lahan di Kota Semarang bagian bawah sudah habis dan melihat prospek pasar. Namun pengembang kurang memperhatikan kesesuaian dengan tata ruang dan peruntukan lahan sehingga terdapat lokasi perumahan yang rawan terkena longsor. Untuk kedepannya, sebaiknya pengembang lebih memperhatikan ketentuan dan peraturan yang telah disusun oleh pemerintah mengenai cara pemilihan lokasi agar tidak timbul bahaya yang dapat mengakibatkan kerugian pada konsumen. Selain itu, diharapkan pengembang dapat mencari alternatif lain yang berhubungan dengan pembangunan perumahan seperti mencari konsep lain yang dapat digunakan untuk perumahan yang dapat mengantisipasi masalah keterbatasan lahan. Pemerintah diharapkan dapat mengontrol dan menjalankan peraturan serta rencana tata ruang dengan tegas. Keyword : Lokasi Perumahan, Kota Semarang Atas, Pengembang.