PENGARUH PEMBANGUNAN HOTEL IMPERIUM ASTON TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI PUSAT KOTA PURWOKERTO

Abstract

Purwokerto merupakan suatu kawasan perkotaan di Kabupaten Banyumas yang sekaligus menjadi ibukota kabupaten. Sesuai dengan fungsi pada struktur ruang Kabupaten Banyumas, Kota Purwokerto berperan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW), sehingga kegiatan pemerintahan dan perekonomian berpusat di kota tersebut. Kota Purwokerto memiliki berbagi potensi dan letaknya juga strategis dalam menjangkau potensi sekitar yang dapat menunjang kegiatan perekonomian. Kondisi itu menjadi salah satu alasan masuknya investasi asing dalam bentuk pembangunan hotel bintang 4 (empat) pertama kali berkelas internasional yang dibangun di Kota Purwokerto di bawah manajemen Aston Group bernama Hotel Imperium Aston. Pembangunan hotel yang merupakan salah satu sarana perdagangan dan jasa akan berpengaruh pada perubahan harga lahan yang selanjutnya berdampak pada perubahan penggunaan lahan. Apalagi dengan laju pertumbuhan penduduk Kota Purwokerto yang rata-rata mencapai 1,9% per tahun selama tiga tahun terakhir, tentunya akan menyebabkan keterbatasan lahan. Dengan demikian, muncul pertanyaan penelitian bagaimana penggunaan lahan di sekitar kawasan Hotel Imperium Aston setelah adanya pembangunan hotel. Oleh karena itu, penelitian ini dilakukan agar dapat menjelaskan variabel-variabel pada Hotel Imperium Aston yang mempengaruhi perubahan harga lahan dan besaran perubahan harga lahan yang terjadi, sehingga dapat ditentukan highest and best use pada lahan di Kota Purwokerto sebagai bentuk upaya pengendali atas indikasi dari perubahan harga lahan yang terjadi tersebut. Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dengan metode analisis kuantitatif berupa penyebaran kuesioner yang dilakukan dengan purposive sampling. Untuk mendukung hasil dari metode analisis tersebut, maka dilakukan pula observasi lapangan dan analisis dokumen. Dalam pencapaian tujuan penelitian, maka terdapat 3 (tiga) sasaran penelitian yang merupakan analisis pada penelitian ini. Pertama, identifikasi variabel pengaruh pada Hotel Imperium Aston terhadap perubahan harga lahan. Identifikasi dilakukan menggunakan alat statistik deskriptif dengan input hasil dari kuesioner dan menghasilkan variabel yang paling berpengaruh terhadap perubahan harga lahan, yaitu jangkauan terhadap sarana perdagangan dan jasa. Kedua, analisis perubahan harga lahan sebelum dan saat pembangunan Hotel Imperium Aston dilakukan dengan membandingkan selisih dan persentase perubahan harga lahan menurut Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) antara tahun 2008-2011. Rata-rata selisih dan persentase yang dibandingkan menghasilkan klasifikasi perubahan harga lahan menjadi 3 (tiga) kelompok, yaitu: kelompok lahan yang memiliki kemampuan sangat cepat berkembang, mudah berkembang, dan lambat berkembang. Ketiga, analisis highest and best use dilakukan dengan menyeleksi alternatif berdasarkan empat kriteria. Empat kriteria tersebut meliputi: analisis kelayakan fisik, analisis kelayakan hukum, analisis kelayakan finansial dan analisis produktifitas maksimal. Hasil analisis pertama termasuk pada kriteria analisis kelayakan fisik, sedangkan hasil analisis kedua menjadi bagian kriteria analisis kelayakan finansial dan analisis produktifitas maksimal. Dengan demikian, hasil analisis ketiga sekaligus menjadi hasil akhir dari rangkaian analisis pada penelitian ini yaitu berupa penggunaan lahan yang memiliki highest and best use. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penggunaan lahan yang memiliki highest and best use adalah penggunaan lahan untuk aktivitas perdagangan dan jasa serta permukiman yang lokasinya mengikuti ketentuan zonasi Kawasan Perkotaan Purwokerto, terutama pada kelompok lahan yang memiliki kemampuan sangat cepat dan mudah berkembang. Berdasarkan hasil tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa penggunaan lahan untuk aktivitas perdagangan dan jasa merupakan penggunaan lahan dominan yang memiliki highest and best use . Dengan demikian, rekomendasi yang dianjurkan bertujuan agar penggunaan yang memiliki highest and best use dapat optimal sebagaimanamestinya, sehingga tercipta pemerataan pembangunan yang dapat bermanfaat untuk jangka panjang dan kemajuan Kota Purwokerto. Kata Kunci: Variabel Pengaruh, Perubahan Harga Lahan, Highest and Best Use