PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI PERUMAHAN MELALUI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DIBAWAH TANGAN PADA PT. BUKIT SENTUL DI KABUPATEN BOGOR

Abstract

bstrak Jual beli tanah perumahan menurut Hukum Tanah Nasional bersifat tunai (kontan). Akan tetapi dalam prakteknya, tidak setiap jual beli tanah perumahan, khususnya melalui Perusahaan Pengembang dilangsungkan secara tunai (kontan). Akibatnya jual beli yang dilakukan melalui perbuatan hukum pembuatan akta dalam bentuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat dihadapan Notaris ataupun secara dibawah tangan. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui : 1) pelaksanaan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor; 2) perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli dengan melakukan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor; dan 3) hambatan yang muncul dan penyelesaiannya dalam jual beli perumahan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor. Metode yang digunakan adalah pendekatan yuridis empiris, dengan spesifikasi penelitian deskriptif analitis. Obyek dalam penelitian ini adalah para pihak yang terkait dengan pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor dengan Akta Pengikatan Jual Beli, dengan Subyek penelitian adalah pihak PT. Bukit Sentul dan 10 (sepuluh) Pembeli / Pemilik tanah dan bangunan di Perumahan Bukit Sentul, serta pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor dan 5 (lima) Notaris & PPAT di Wilayah Kabupaten Bogor selaku narasumber. Data dalam penelitian ini bersumber dari data primer dan data sekunder, yang dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian dapat diketahui bahwa : 1). Pelaksanaan jual beli tanahbangunan melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah tangan di Bukit Sentul Kebupaten Bogor, dilakukan dalam bentuk perjanjian baku (standar contract), yang ditentukan secara sepihak oleh pengembang yang posisinya lebih kuat dibanding konsumen; 2) Perlindungan hukum di sini pembeli tidak kuat dan akibat hukumnya bagi pembeli adalah karena apabila terjadi sengketa dan salah satu pihak menyangkal tentang Perjanjian; 3) Hambatan yang muncul dalam jual beli perumahan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor : a) Konsumen wanprestasi (ingkar janji); b) Konsumen melakukan praktek-praktek yang tidak terpuji sehingga merugikan kepentingan pengembang; c) Pihak pengembang gagal melaksanakan kewajibannya d) Bangunan rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditawarkan; e) Kepailitan dari pihak pengembang. Penyelesaian yang dilakukan dalam mengatasi hambatan tersebut, adalah dengan memperbaiki klausulaklausula yang ada dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah tangan dengan mengadopsi klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara notariil. Kesimpulan dari penelitian ini adalah bahwa jual beli tanah-bangunan (perumahan) melalui PPJB mengandung banyak kelemahan-kelemahan yang akibat hukumnya bahwa hak atas tanah belum berpindah dari penjual kepada pembeli, sehingga apabila terjadi wanprestasi terhadap perjanjian tersebut, maka pembeli tidak mendapat perlindungan hukum. Kata Kunci : PPJB, Jual Beli Tanah dan Bangunan. Abstract The housing land trade activity according to the National Land Law possesses the characteristic of cash payment-basis. Nevertheless, upon the reality, the application is not always realized, especially upon the handling by the housing developer. As the result, the completed trade is executed through legal completion of the certificate issuing upon the form of PPJB/Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Trade Bound Agreement) made in front of the Notary or completed upon sub-Rosa procedure. The purpose of the research is to acknowledge: l) the trade execution of land - building through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency, 2) the law protection and the law consequence for the buyer from completing the trade execution of land - building through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency, and 3) the risen obstacle and the obstacle settlement upon the trade execution of land -- building through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency. The research uses juridical empirical approach with the specification of descriptive analytical research. The object upon the research is related parties to the trade execution of land - building through 'Trade Bound Agreement in the housing of` Sentul Bogor Regency. The respondent as the research subject is the party of the Bukit Sentul and 10 (ten) buyers/ owners of the land and building in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency. The research uses purposive sampling, and the officer of Land Affairs Office of Bogor Regency and 5 (five) Notaries & PPAT in Bogor Regency as the source speakers. The research data are from primary data and secondary. The research is analyzed qualitatively. The research result shows that: I) the trade execution of land -- building through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency is completed upon the form of standard contract, determined by one side party that is the developer possessing stronger position than the costumer, 2) the law protection on upon the case is that the buyer stands in the weak position so that it causes the law consequence that is happened upon a conflict and upon the denial of the contract by one of the parties-, 3) the risen obstacles upon the matter are: a) the customer is considered failure, b) the customer performs improper practice that causes loss for the developer, c) the developer fails to fulfill the obligation, d) the building is considered inappropriate toward the offered technical specification, e) the bankruptcy upon the developer. 'The completed settlement upon the matter is by modifying the existed clauses upon the agreement by adopting the clauses established upon notary term. The conclusion of the research is that trade execution of land -- building through- Trade Bound Agreement involves many weaknesses in that the law consequence is that the right on land has not been moved from the seller to the buyer, so that in the case of the failure upon the agreement, the buyer does not receive law protection. Key Words: PPJB, Trade of Land and Building