PENGELOLAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA DI CENGKARENG JAKARTA BARAT

Abstract

Cities population growth caused higher demand for housing. As party that has responsibility of development tried to solve the problems, such of effort is supporting the mansions. However, in the beginning, mansions are meant to solve slum horizontally, it’s unrealized that transforms the area to be verticall slum area. Cengkareng is a rent conventional mansions area which managed by government agencies, they are Perumnas and Private (Yayasan Budha Tzu Chi). Based on the observation, the private mansions residents said well. The succession of physical and non-physical environment management related with management party roles and the resident participation. Learned from Budha Tzu Chi and Cengkareng region as the only location which managed by organizers, then the writer felt that Cengkareng region and its management method becomes interesting to be studied. The aim of this research is to identify many factors, which caused not optimal of rent conventional mansions management in Cengkareng. Moreove, it formulated a concept of optimal rent conventional mansions management. The method is using triangulation with the frequency distribution analysis for questionnaire results, which has distributed for many respondent. The descriptive qualitative method used to identify social characteristic, economic characteristic, spatial characteristic, the management of infrastructure technically, rent management, marketing and resident counselling, administration and financial management. Those variables analyzed by qualitative descriptive method then formulated an optimal management concept. The results shows that the causes of un-optimal rusunawa management are resident social aspect which shows resident solidarity also communities social relationship, however grouping are naturally occurs in this area among block and routine social activities such as mutual assistance are not running. The Economical aspect which emerges are their ability and high motivation to improve family’s economy however the economy activities merely daily activities, because they do not have “futures plan”. The spatial aspect shows that rusunawa location is strategic even though located in second layer from highway but it has high economical value when viewed from the accessibility. It requires public transportation in order to access through the location. Management aspect of Cengkareng rusunawa shows lack organization roles due to community sanction. The infrastructure aspect whis are sharing facility which used individually and meeting office does not accommodate people needs, operational designing are merely arranged for short term, limited coordination with others department, rent management, marketing and resident counselling are not performed by survey for market analysis, arranging market strategy and the counselling caused by dwelling unit already filled by old resident, administration and financial management in sanction implementation did not performed because of many problems which still in law status. To achieve optimal Cengkareng rusunawa management, the researcher suggests if rusunawa funding as housing is socially then, rent cost should allotment for daily operational, environment maintenance, then it requires government subsidy, performing cooperation with resident for environment management, private sector provide employment inside rusunawa area, management to reinforce management organization in Cengkareng requires resident participation. It performed in order to reduce any conflicts. Issues manual of occupy procedure and living manner inside rusunawa, provide chance for MBR that becomes lodger beneath head, activate member meeting and animates openness character. The infrastructure physic requires concerning accessibility to depress transportation cost facilities limitation to avoid owning effort, performing tight order due to building alteration physically to prevent building disorder and slum visualization, counselling and community empowerment, especially on economic effort improvement and management. Pertambahan jumlah penduduk perkotaan yang cenderung meningkat menimbulkan permintaan terhadap perumahan. Pemerintah sebagai penanggung jawab pembangunan berupaya mengatasi, salah satunya dengan penyediaan rumah susun. Akan tetapi rumah susun yang semula dimaksudkan untuk mengatasi kekumuhan kawasan secara horizontal tanpa disadari telah mengubah wujud menjadi kawasan kumuh vertikal. Cengkareng merupakan kawasan rumah susun sederhana sewa yang dikelola oleh dua lembaga yaitu Pemerintah (Perumnas) dan Swasta (Yayasan Budha Tzu Chi). Berdasarkan pengamatan, lingkungan permukiman rumah susun swasta ini dianggap cukup baik. Keberhasilan pengelolaan lingkungan fisik dan non fisik ini tentunya tidak terlepas dari peran pengelola dan pelibatan masyarakat penghuni permukiman itu sendiri. Belajar dari pengelolaan di Budha Tzu Chi dan kawasan Cengkareng merupakan satu-satunya lokasi yang ada dengan beberapa pengelola, maka penulis merasa kawasan Cengkareng dan pengelolaan lingkungan rumah susun sederhana sewa Cengkareng ini menarik dijadikan obyek penelitian. Tujuan peneliti adalah untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang menyebabkan kurang optimalnya pengelolaan rumah susun sederhana sewa di Cengkareng, dan selanjunya akan dirumuskan konsep pengelolaan lingkungan rumah susun sederhana sewa yang optimal, metode yang digunakan dalam penelitian adalah metode triangulasi dengan menggunakan analisis distribusi frekuensi terhadap hasil kuesoner yang disebarkan kepada responden dan deskriptif kualitatif untuk mengetahui karakteristik sosial, karakteristik ekonomi, karakteristik spasial, pengelolaan teknis prasarana dan sarana, pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni, pengelolaan administrasi dan keuangan. Dari variabel tersebut dianalisis dengan deskriptif kualitatif kemudian akan dirumuskan konsep pengelolaan yang optimal. Hasil penelitian diketahui beberapa hal penyebab kurang optimalnya pengelolaan rusunawa adalah dari aspek sosial masyarakat penghuni rusunawa mencerminkan adanya solidaritas penghuni rusunawa serta hubungan sosial kemasyarakatan telah terjalin tetapi terjadi pengelompokan secara alamiah antar blok dan waktu untuk kegiatan sosial dan gotong royong yang sifatnya rutin tidak dapat berjalan. Aspek ekonomi yang muncul adalah adanya keberdayaan dan semangat yang tinggi untuk meningkatkan ekonomi keluarga tetapi kegiatan ekonomi hanya untuk kegiatan harian karena tidak ada ”gambaran ke depan”. Aspek spasial menunjukan bahwa lokasi rusunawa sangat strategis walau berada pada lapis kedua dari jalan raya tetapi memiliki nilai ekonomis yang tinggi bila ditinjau dari sisi aksesibilitas perlu adanya angkutan umum yang dapat mengakses sampai dalam lokasi. Aspek pengelola rusunawa Cengkareng menunjukan peran organisasi kurang berjalan terhadap pengenaan sanksi masyarakat, Aspek pengelolaan teknis prasarana dan sarana menunjukan adanya fasilitas bersama yang pemanfaatannya digunakan untuk kepentingan individu dan sarana balai pertemuan untuk penyuluhan kurang memadai, perencanaan operasional hanya disusun untuk jangka pendek, koordinasi dengan instansi lain sangat terbatas, pengelolaan persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni tidak dilakukannya survey analisis pasar, menyusun startegi pasar dan pembinaan disebabkan unit hunian sudah terisi penghuni lama, pengelolaan administrasi dan keuangan pada penerapan sanksi tidak dapat dilaksanakan karena masih ada masalah dengan status hukum dipengadilan. Untuk mendapatkan pengelolaan rusunawa Cengkareng yang optimal penulis merekomendasikan dalam pendanaan rusunawa sebagai perumahan yang bersifat sosial maka biaya sewa seharusnya diperuntukan untuk operasional harian, pemeliharaan lingkungan maka diperlukan adanya subsidi pemerintah, melakukan kemitraan kepada penghuni untuk pengelolaan lingkungan, kepada swasta untuk penciptaan lapangan kerja dirusunawa, pengelolaan untuk memperkuat organisasi pengelolaan dicengkareng perlu melibatkan masyarakat penghuni hal ini untuk mengurangi konflik, menerbitkan manual tatacara penempatan dan tinggal dirusunawa, membuka kesempatan bagi MBR yang sering menjadi penyewa dibawah tangan, mengaktifkan pertemuan warga dan menghidupkan sifat keterbukaan, fisik sarana dan prasarana perlu memperhatikan aksesibilitas untuk menekan biaya transportasi penghuni, pola penataan hunian dan blok lingkungan sebaiknya memungkinkan terjalinnya hubungan sosial, pembatasan fasilitas yang ketat untuk menghindari peralihan hak, diadakan pengaturan yang ketat menyangkut perubahan fisik bangunan guna menghindari terjadi visualisasi bangunan yang kacau dan kesan kumuh pembinaan dan pemberdayaan komunitas khusunya pada bidang peningkatan usuha ekonomi dan pentingnya pengelolaan.