AKIBAT HUKUM TERHADAP PEMBATALAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH DI JAKARTA SELATAN (LAWFUL CONSEQUENCES OF LAND SELL-BUY BINDING CERTIFICATE ABROGATION IN SOUTH JAKARTA)

Abstract

Perjanjian pengikatan jual beli tanah, sering ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakat maupun di kantor-kantor notaris. Perjanjian ini merupakan suatu perjanjian yang mendahului perjanjian jual beli tanahnya, yang harus dilakukan dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dapat diketahui bahwa untuk peralihan hak atas tanah diperlukan suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang pejabat umum yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah. Sehingga peralihan hak atas tanah tidak dapat dilakukan begitu saja tanpa memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun dalam praktek sebelum dilakukannya jual beli tanah dihadapan PPAT yang berwenang, para pihak terlebih dahulu melakukan suatu perbuatan hukum dengan cara membuat akta pengikatan jual beli tanah di hadapan Notaris. Pengikatan dimaksudkan sebagai perjanjian pendahuluan dari maksud utama para pihak untuk melakukan peralihan hak atas tanah. Pengikatan jual beli ini memuat janji-janji untuk melakukan jual beli tanah apabila persyaratan yang diperlukan untuk itu telah terpenuhi Berdasarkan hal-hal tersebut maka permasalahan yang akan diteliti dalam peneltian ini adalah: faktor-faktor yang melatarbelakangi terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli tanah, akibat hukum dari pembatalan akta pengikatan jual beli tanah dan perlindungan hukum bagi para pihak dalam pelaksanaan pengikatan jual beli tanah. Metode pendekatan yang digunakan adalah pendekatan yuridis empiris dan spesifikasi yang digunakan dalam penelitian ini bersifat penelitian deskriptif analitis. Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli adalah: a. harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan, b. dokumendokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak atas tanah (jual beli tanah dihadapan PPAT) belum selesai sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan, c. obyek jual beli ternyata dikemudian hari dalam keadaan sengketa, d. para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak, e. perjanjian pengikatan jual beli tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak. Sedangkan akibat hukum dari pembatalan perjanjian pengikatan jual beli tanah tersebut adalah: a. para pihak harus memenuhi kewajibannya terlebih dahulu sebagaimana yang telah diperjanjikan, seperti mengembalikan pembayaran yang telah diterima, denda dan ketentuan lainnya yang telah diperjanjikan. Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat dalam suatu akta otentik sehingga memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya. Land sell-buy binding agreement is commonly found in the daily practices, both in public and in notary offices. This agreement is an agreement preceding its land sell-buy agreement that should be conducted before Land Deed Official (PPAT - Pejabat Pembuat Akta Tanah). In Article 37, verse (1) of Government Ordinance Number 24 Year 1997 about Land Registration, it can be known that, for the purpose of right transfer of land, an authentic certificate composed by a general officer mentioned as Land Deed Officer appointed by the government is required. Thus, a right transfer of land may not be conducted freely without fulfilling the requirements established by the legal law and order. However, in the case of before the process of selling-buying land is conducted before the authorized Land Deed Officer, first, all parties conduct a lawful deed by composing a land sell-buy binding certificate before the notary. This binding is meant to be as a preceding agreement of the primary intention of all parties to conduct the process of sellingbuying land if the required requirements for that purpose have been fulfilled. Based on those matters, therefore, the problems that will be observed in this research are: the factors forming the background of the occurrences of land sell-buy binding certificate abrogation, lawful consequences of the land sell-buy binding certificate binding certificate abrogation, and lawful protection for all parties in the execution of land sell-buy binding. The used approaching method in this research is a juridical-empirical approach and the specification used u1 this research is a descriptive-analytical research. Based on the research results, it can be concluded that the factors influencing on the sell-buy binding certificate abrogation are: a. the sell-buy price that have been agreed in the sell-buy binding agreement is not paid in full by the buyer until the established term is over; b. the required land certificates/documents for the process of right transfer (land sell-buy before the Land Deed Officer) have not been completed until the established term is over, c. it is found that, later, the object of sell-buy is in a dispute; d. all parties do not fulfill their obligations in paying taxes; e. that land sell-buy binding agreement is abrogated by the involved parties. Meanwhile, the lawful consequences coming from such land sell-buy binding agreement abrogation is: all parties should fulfill their obligations first, as what have been agreed, such as, returning the payment that has been accepted, paying fine, and other terms that have been agreed. A Sell-buy Binding Agreement is composed in an authentic certificate, thus, it gives protection and lawful sureness for the parties composing it.