PENYELESAIAN SENGKETA JUAL BELI RUMAH TOKO DI SURABAYA (Studi Kasus Putusan Nomor 281/Pdt.G/2007/PN.SBY)

Abstract

Kasus jual beli ruko dengan tiga kali angsuran seharga Rp.600.000.000,00 diatas Tanah Negara sebagai perjanjian innominaat yang apabila pembayaran tidak terlunaskan sampai batas waktu tertentu maka menjadi berlaku sewa-menyewa telah dituangkan dalam akta otentik nomor 1 tanggal 14 Agustus 2004 dihadapan notaris Djirim Abdullah, S.H. Akan tetapi ketika pembeli tidak dapat melunasi pembayaran dan sifatnya hanya sebagai penyewa, ternyata menyewakan obyek jual beli tersebut kepada pihak lainnya yaitu PT Binatel Prima Cq. PT Exelcomindo Pratama di hadapan notaris Budi Rahardjo, S.H. dalam akta perjanjian sewa-menyewa nomor 2 tanggal 30 September 2005. Dari hasil Putusan nomor 281/Pdt.G/2007/PN.SBY yang dikeluarkan Pengadilan Negeri Surabaya menyatakan sah secara hukum bahwa ruko sudah menjadi milik H.M. Anwar Rachman hanya berdasarkan terpenuhinya Pasal 1458 KUH Perdata, sehingga Penggugat berhak menyewakan kepada PT. Binatel Prima selaku pihak ketiga. Namun perjanjian yang dibuat oleh para pihak adalah perjanjian innominaat sesuai Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata maka perjanjian apapun dan bagaimanapun isinya yang mereka kehendaki asalkan tidak dilarang oleh undang-undang dan bertentangan dengan ketertiban umum maupun kesusilaan akan mengikat sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya tersebut sehingga perjanjian tersebut yang seharusnya menjadi dasar penyelesaian sengketa sebab perjanjian innominaat dalam akta otentik nomor 1 tanggal 14 Agustus 2004 sebagai ketentuan hukum yang bersifat khusus dan hukum Perikatan yang diatur dalam buku III KUH Perdata adalah hukum pelengkap yang merupakan peraturan umum. Tujuan yang ingin dicapai melalui penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah putusan Pengadilan Negeri Surabaya nomor 281/Pdt.G/2007/PN.SBY yang menyatakan bahwa jual beli ruko adalah sah menjadi hak pembeli walaupun belum lunas pembayarannya sampai tanggal jatuh tempo telah memenuhi ketentuan hukum yang berlaku dan untuk mendapatkan gambaran mengenai bagaimanakah perlindungan hak penyewa sebagai pihak ketiga atas objek sewa ruko yang disengketakan dalam perkara tersebut, akibat belum dilunasi pembayarannya. Penelitian ini menggunakan pendekatan secara yuridis normatif, dengan jalan menelaah dan mengkaji suatu peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkompeten untuk digunakan sebagai dasar dalam melakukan pemecahan masalah. Dari hasil penelitian dapat diketahui bahwa Putusan nomor 281/Pdt.G/2007/PN.SBY hanya berdasarkan Pasal 1458 KUH Perdata, sehingga Penggugat berhak menyewakan kepada PT. Binatel Prima Cq. PT Exelcomindo Pratama selaku pihak ketiga. Hakim dalam memutus perkara hanya menggunakan unsur yang paling dominan saja berupa perjanjian jual beli padahal seharusnya unsur jual beli dan sewa-meyewa tidak dapat dipisahkan sebab menjadi satu-kesatuan dalam perjanjian innominaat. Dengan demikian tindakan H. Miftachul Anwar Rachman hanya sebagai penyewa tidak sesuai dengan Pasal 1559 KUH Perdata dan ia tidak dapat memenuhi salah satu kewajiban untuk menjamin sepenuhnya bahwa berhak atas objek sewa sesuai yang telah ditentukan dalam Pasal 5 ayat (1) Perjanjian sewa-menyewa nomor 2 tanggal 30 September 2005 sehingga PT Binatel Prima Cq. PT Exelcomindo Pratama mendapatkan perlindungan hukum sesuai dengan apa yang telah mereka sepakati dalam sewa-menyewa nomor 2 tanggal 30 September 2005 tersebut. The case of sales and purchase of “Ruko” (Integrated Shop & Resident) in three times installment at the price of Rp 600,000,000.00 (six hundred million Rupiahs) on a plot of State Land based on a Unname General Agreement under the terms that if the payment is not paid in full in a certain period of time, it will automatically turn to be a Tenancy Agreement as put into an Authentic Deed, Number 1, dated August 14, 2004 before Notary Djirim Abdullah SH. However, when a buyer fails to give a full payment and its nature turns to be a tenant only, it is found out that the buyer leases the aforesaid sales and purchase object to other party, namely PT Binatel Prima cq PT. Exelcomindo Pratama before Notary Budi Rahardjo, SH under a “Tenancy Agreement”, Number 2, dated September 30, 2005. The Verdict registered under Number 281/Pdt.G/2007/PN.Sby issued by the Surabaya District Court stated that the aforesaid ‘Ruko’ has legitimately become the legal possession of H.M. Anwar Rachman based only on fulfillment of Article-1458 of Civil Law Codes, therefor the applicant entitled aforseid the object to PT Binatel Prima cq PT. Exelcomindo Pratama. However the agreement that already made between the parties can be classified as an unname general agreement pursuant to article 1338 paragraph (1) that provides freedom to the parties to made anykind agreement with anykind of contens depend on the neccesity of the parties. This agreement is permitted as long as does not contrary with legal provisions, general orders, and decent behavioral. Therefore this agreement is legally bind to whom that may consent to be bound. To settling the disputes between the parties that based on special agreement, we have to look forward to the special agreement which became the nature of the disputes. To do so the Special Agreement under an Authentic Deed, Number 1, dated August 14, 2004 as a special legal provision and the provisions stated on third book of Civil Law Codes asa a general complementary law. The aim to achieve in this research is know whether such verdict of the Surabaya District Court, Number 281/Pdt.G/2007/PN. Sby declaring that the sales and purchase of ‘Ruko’ legitimately becoming the right of the buyer although it has not yet been fully paid until the due date has met the applicable legal provision and to obtain the illustration on how is the protection against the right of the tenant as the third party on the object of the ‘Ruko’ rent under the dispute in the aforesaid case, as the effect of the payment that has not yet been fully made. This research applies the normative juridical approach, by reviewing and studying the applicable and competent rules of law in order to be used as the ground to carry out the problem solving. From outputs of the research, it is found out that the Verdict No. 281/Pdt.G/ 2007/ PN.Sby is only based on Article-1458 of Civil Law Codes, so that the Claimant (Plaintiff) is entitled to lease it to PT. Binatel Prima cq PT Exelcomindo Pratama as the third party. The Judge in adjudicating the case applies the most dominant element only in the form of “Sales Purchase Agreement”, but as a matter of fact such elements of sales purchase and tenancy should not be separated, since they become the integral part in that Special Agreement. Thus, the action of H. Miftachul Anwar Rachman only as a tenant is not in conformity with the provision of Article-1559 of Civil Law Codes and he fails to meet an obligation to give a full guarantee of having the rights upon the rental objects pursuant to the provision as specified on Paragraph (1) of Article-5 of the Tenancy Agreement, Number 2, dated September 30, 2005, so that PT. BinateL Prima cq PT. Exelcomendo Pratama gets a legal protection in conformity with the subjects they have mutually agreed on the Tenancy Agreement, Number 2, dated September 30, 2005.