TINJAUAN YURIDIS PENATAGUNAAN TANAH DALAM RANGKA PENGEMBANGAN WILAYAH KOTA BAGI PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN BUKIT SEMARANG BARU (BSB) DI KOTA SEMARANG

Abstract

Kota Semarang memiliki permasalahan cukup kompleks dalam melakukan penataan bagi pengembangan kawasan permukiman. Hal tersebut dimungkinkan dengan semakin tingginya tingkat kepadatan penduduk Kota Semarang yang menyebabkan semakin tinggi pula tingkat permintaan terhadap lahan untuk tempat tinggal. Selain itu kondisi Kota Semarang merupakan kota pesisir yang memiliki karakteristik kota atas dan kota bawah. Dalam hal ini pembangunan permukiman perlu diatur dan disesuaikan dengan perencanaan tata ruang kota yang mengacu pada aspek Pola Pengelolaan Tata Guna Tanah. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui konsep pengembangan wilayah bagi permukiman yang didasarkan pada Sistem Tata Guna Tanah dan Sistem Perencanaan Tata Ruang, dan proses perubahan hak atas tanah dari HGU menjadi HGB bagi pembangunan kawasan permukiman serta hambatan dalam melakukan penataan ruang bagi permukiman. Penelitian ini dilakukan pada pengembangan kawasan Bukit Semarang Baru di Kota Semarang dengan subyek penelitian meliputi pengembang kawasan BSB dan instansi-instansi pemerintah yang terkait dengan pertanahan dan penataan ruang kota. Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis empiris, yaitu melihat efektifitas hukum dalam masyarakat. Data yang dipergunakan adalah data primer yaitu data yang diperoleh langsung dari lapangan dengan melakukan wawancara, serta data sekunder yang berupa studi kepustakaan. Analisa data yang digunakan adalah analisis kualitatif dengan menarik kesimpulan secara induktif. Hasil penelitian yang diperoleh adalah; Konsep Tata Guna Tanah merupakan Sub Sistem dari tata ruang dan pengembangan wilayah bagi kawasan permukiman, namun pengaturan dalam RTRW dan RDTRK kurang didasarkan pada Pola Pengelolaan Tata Guna Tanah tersebut, sehingga kawasan-kawasan yang dikategorikan sebagai kawasan lindung (konservasi) dan kawasan budidaya, tetap dikembangkan menjadi perumahan dan permukiman; Proses perubahan hak atas tanah disesuaikan kebutuhan perusahaan dalam rangka penanaman modal yang didasari pada ketentuan mengenai perubahan Hak Guna Usaha menjadi Hak Guna Bangunan bagi pembangunan kawasan perumahan dan permukiman Bukit Semarang Baru; Hambatan yang muncul pada proses penatagunaan tanah bagi pengembangan kawasan perumahan dan permukiman antara lain adanya timpang tindih peruntukan dalam perencanaan kawasan, penggunaan tanah tidak sesuai dengan kemampuannya, adanya indikasi penggunaan lahan subur dan produktif serta timpang tindih kewenangan team perencana tata ruang, yaitu kurangnya suatu koordinasi yang baik antara dinas-dinas yang terkait dalam melakukan perencanan tata ruang bagi permukiman di Kota Semarang. Semarang city has complex problems in conducting arrangement for settlement development. It causes by the high population of Semarang City along with the increasing of space demand for settlement. Instead, Semarang City is a coastal city with uptown and downtown characteristic. In this case, settlement development needs to be arranged and adjusted with city space layout referring to the aspect of Land Utilization Management Pattern. This research had a purpose to recognize territorial development concept for settlement based on Land Utilization System and Space Layout System, and the changing process of right on land from HGU to HGB for settlement area development and obstructions in performing space arrangement for settlements. This research was conducted on the regional development of Bukit Semarang Baru (BSB). The research subject covered the developer of BSB and government institutions related to land matters and city space arrangement. The research methodology applied in this research was juridical empiric, that is, concerning legal effectiveness in a society. The data used was primary data obtained directly from the field by interview. The secondary data was library study. The data analysis applied was qualitative analysis by drawing the conclusion inductively. The research result obtained was; Land Utilization Concept was the Sub System of territorial space arrangement and development for settlement, but the arrangement in RTRW and RDTRK was not on the basis of the Land Utilization Management Pattern so that the regions categorized as conservation and agriculture were still developed to be housing and settlement; The process of the changing of right on land was adjusted by the needs of corporate for investment on the basis of stipulations on the changing of Business Utilization Right (HGU) to Building Utilization Right (HGB) for developing housing and settlement region of Bukit Semarang Baru; The obstructions emerged in land utilization process for developing housing and settlement region were purpose overlap in regional layout and the land utilization was not appropriate with the ability, there was an indication of utilizing fertile and productive land and authority overlap of space arrangement teams because of the lack of coordination among related offices in conducting space arrangement plan settlement in Semarang City.