ANALISIS PASAR PERUMAHAN DI KOTA SEMARANG

Abstract

Housing has very important functions in urban development, not only because of its social function i.e. one of basic human needs side by side with foods and clothes, but also because of its economic function enabling to support the urban economic development. In accomplishing the functions, government and private housing developers have the most important role by fulfilling the demand of housing market, even, by shaping the balance between the housing demand and supply. In accordance with the role, therefore, a housing market analysis of a city representing the condition of demand and supply is really needed. The City of Semarang, with more than 1,3 million people at its annual rates growth 1,34 %, and endorsed by potential resources, has clearly a great potential in housing market. However; there is no lucid explanation of the housing market in the city, especially the number and type of housing need• the vigorous changes of housing market; and the proportion condition among small or elementary, middle, and large or luxury housing. As a result, the stakeholders of housing development have their own explanation to the housing market. This study aims to analyze the housing market in the City of Semarang, particularly the condition of housing demand and supply, and the potentiality level of housing market. To accomplish the aim, two approaches were used, descriptive statistic approach and Delphi Method. The first was used to analyze the condition of demand and supply. The last was used for ascertaining the potentiality level of housing market. From the analysis, the ideal housing demand of Semarang, based on the assuming one family should have one house, is 43.872 units with the annual growth rate 12,62 %, while the number of housing provison is only 5.909 unit annually with the annual growth rate 2,42 %. Accordingly there is a deficit in housing provision of 37.963 units annually. As most of population is low-income people, the need of small or elementary house is higher. The housing developed by the housing developers of REI Branch of Central Java and Perumnas Branch of Semarang in period of 1990 until 2000, had proportion among small or elementary houses: middle houses: big or luxury houses, 17 : 3 : I. Besides, the consumer of housing in Semarang preferred to the modern architecture housing located in the kampung area rather than housing developed by the developer. They also like to purchase by a credit scheme appropriate with their income. All conditions evaluated by the housing developers indicated that the City of Semarang has a middle potentiality level of housing market. From the analysis, it can be also perceived that the important factors influencing housing market are the condition of supply and demand• supporting capital and credit scheme from the bank; and the changes of people income and preferences. In conclusion, the level of housing market potentiality in the City of Semarang, especially in the view of the need of small and elementary housing is positively high, however, because of other contradicting factors, such as the increasingly high housing price, the lack of infrastructure of the city and the long beaucracy of the government, the potentiality is evaluated at a middle level. Perumahan memiliki fungsi yang sangat penting di dalam pembangunan kota, mengingat fungsi sosialnya sebagai salah satu kebutuhan dasar bagi manusia, disamping pangan dan sandang, juga karena fungsi ekonominya yang mampu mendukung pembangunan ekonomi kota. Untuk mencapai fungsinya tersebut, pemerintah dan pengembang perumahan memiliki peran yang sangat penting melalui pemenuhan permintaan/ kebutuhan pasar perumahan dan dengan pencapaian keseimbangan antara supply dengan demand. Dalam kaitannya dengan peran tersebut, suatu analisa pasar yang dapat menjelaskan kondisi kebutuhan dan pemenuhan pasar perumahan sangat diperlukan. Semarang dengan penduduk berjumlah lebih dari 1,3 juta jiwa dengan pertumbuhan rata-rata 1,34 % pertahun, ditunjang oleh potensi sumber dayanya, sangat berpotensi di dalam pasar perumahan. Meskipun demikian, gambaran tentang pasar perumahan di Kota Semarang, khususnya tentang jumlah dan jenis kebutuhan rumah, dinamisasi perubahan pasar, perilaku konsumen, kondisi supply dan demand termasuk kondisi keseimbangan antara penyediaan perumahan sederhana, sedang dan besar, belum tergambarkan dengan jelas. Para pengembang, dan pelaku pasar perumahan lainnya di Kota Semarang masih memiliki pendapat sendiri-sendiri tentang gambaran pasar perumahan di Kota Semarang Tujuan penelitian adalah melakukan analisis pasar perumahan di Kota Semarang, untuk mengetahui kondisi penyediaan (supply) dan kebutuhan (demand), potensi pasar dan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif diskriptil dengan menggunakan dua metoda penelitian, yaitu metoda penelitian statitistik diskrzptif dan Metoda Delphi. Metoda statistik deskriptif digunakan untuk mengkaji kondisi demand dan supply pasar perumahan. Metoda Delphi digunakan untuk menentukan tingkat potensi pasar. Dari hasil analisis, diketahui bahwa kebutuhan jumlah rumah yang ideal, berdasarkan asumsi bahwa setiap rumah tangga memiliki sebuah rumah, adalah 43.872 unit pertahun, dengan pertumbuhan kekurangan rata-rata 12,62 % pertahun. Sementara itu, pertumbuhan penyediaan rumah yang ada hanya 5.909 unit pertahun, dengan angka pertumbuhan 2,42 % pertahun. Sehingga terdapat selisih (deficit) yang besar antara permintaan dengan penyediaan, yaitu sebesar 37.963 unit pertahun. Berdasarkan kemampuan pendapatan penduduk Kota Semarang, kebutuhan rumah sederhana masih sangat besar. Hal ini juga didukung oleh proporsi penyediaan yang dilakukan oleh pengembang anggota REI Jateng dan Perum Perumnas Cabang I Semarang, selama periode tahun 1990 sampai tahun 2000, yaitu perbandingan antara rumah sederhana : rumah sedang : rumah besar adalah 17 : 3 : I. Analisis terhadap preferensi konsumen, diketahui bahwa sebagian konsumen mampu membayar secara angsuran/ kredit; lebih menyukai rumah di kampung; dan lebih menyukai rumah bergaya arsitektur modern. Penilaian terhadap tingkat potensi pasar perumahan di Kota Semarang menunjukkan tingkat sedang. Faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan pasar perumahan meliputi perubahan kondisi pasar, penyediaan modal/ kredit dari bank, perubahan kemampuan dan selera masyarakat, serta perubahan kemampuan daya beli masyarakat. Kesimpulan yang dapat diambil dari penelitian ini adalah bahwa secara umum potensi pasar perumahan di Kota Semarang, khususnya dikaitkan dengan jumlah kebutuhan rumah adalah tinggi, jika dikaitkan dengan kondisi kemampuan pendapatan penduduknya, potensi permintaan pasar perumahan untuk tipe rumah sederhana di Kota Semarang sangat besar, tetapi karena kondisi dari faktor lain yang kurang mendukung, seperti: harga rumah yang tinggi, kondisi sarana dan prasarana yang ada, proses birokrasi yang lama, menjadikan potensi Kota Semarang dalam pasar perumahan menjadi sedang.