FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHAN LOKASI PERUMAHAN DI JAKARTA SELATAN

Abstract

Population growth in South Jakarta increased rapidly, as an impact of natural population growth and migration. Rapid population growth gave an impact to the increasing needs of facilities and services on cities activities including residential. The development of residential had the highest physical contribution in the growth of cities, this was shown by the demand for houses that was always increasing, therefore the supply of houses was not always done by government, but also private sector in this case was developer. The strategy and the mission on spatial development of South Jakarta according to RUTR 2010 was to maintain the South region of South Jakarta as water infiltration areas. The phenomenon was the physical development of South Jakarta trend to be vet)) fast, and it so happened to housing development. Land use for housing area already reach to 75,57 %. This was the highest land use for housing differ to other area of cities in DIG Jakarta. Based on the problems above, this study was to identify the reasons from the high land used for housing in South Jakarta, by exploring the factors of community preferences and developer in selecting the location of houses in South Jakarta. The purpose of this study was to identify factors that was effecting the community and developer in determining the location of houses in South Jakarta, and the steps to be taken was identifying variables that influences the selection on housing location based on community perception, identi&ing factors that influenced the selection on housing location based on community and developer perception, also identifying the effect on housing growth to the city development. Analytical process was done by using the appropriate analytic instrument to reach the purpose of the study. The approach method in this study used descriptive qualitative and quantitative analysis (Factor analysis and frequency distribution Table). This was based on the value of 17 variables that influenced the community perception in selecting housing location and 21 factors that influenced the perception of developer. The influence from community perception and developer perception also use to the cities development. The result of study found four (4) factors that influenced the community that consist of Amenity Factor low population density, free from flood, low traffic; Service Factor: good condition of environmental drainage, presences of alternative ways, and presence of green areas (reforestation); Factor of Facilities Service Condition: good condition of water, electrical and telephone services facilities, and Accessibility Factor consist of good condition of environment drainage and presence of public transportation. Meanwhile, the factor that influenced the developer in selecting location for housing was location with a cheaper land prices, location that was free from flood, location with a wide area of land, location with a potential prospect for the future development, presence of public transportation that pass by the area, and the location with complete facilities and infrastructure. Based on this result, the government of South Jakarta Region was recommended to take steps in the development of housing to South Jakarta to be arranged, gave attention to factors that influenced the selection of housing location from the community perception, and always applied transparancy for stakeholders in development process, so the development of Jakarta Municipality could be arranged according to RUTR Jakarta 2010. Pertumbuhan penduduk di Jakarta Selatan berkembang pesat sebagai akibat pertumbuhan penduduk secara alami dan adanya migrasi. Pesatnya pertumbuhan penduduk, berakibat pada meningkatnya kebutuhan terhadap berbagai fasilitas dan sarana pelayanan kota termasuk perumahan. Perkembangan perumahan mempunyai andil fisik terbesar dalam pertumbuhan kola oleh karena permintaan rumah pasti selalu meningkat maka penyediaan perumahan tidak hanya dilakukan oleh pemerintah tetapi juga oleh pihak swasta dalam hal ini pengembang. Misi dan strategi pengembangan tata ruang Jakarta Selatan menurut RUTR 2010 adalah mempertahankan wilayah bagian selatan Jakarta Selatan sebagai daerah resapan air. Fenomena yang terjadi adalah perkembangan jisik di Jakarta Selatan cenderung semakin pesat, begitu juga dengan perkembangan perumahannya, yang telah mencapai 75,57% yang merupakan penggunaan lahan tertinggi untuk perumahan.dibandingkan dengan kola lain di wilayah DK1 Jakarta. Tujuan yang ingin dicapai adalah mengidentifikasikan faktor-falaor yang mempengaruhi persepsi masyarakat dan persepsi pengembang dalam menentukan lokasi perumahannya di Jakarta Selatan, sedangkan sasaran yang ingin dicapai adalah : identifikasi variabel-variabel yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan berdasarkan persepsi masyarakat, identifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan berdasarkan persepsi masyarakat dan pengembang dan identifikasi pengaruh pertumbuhan perumahan terhadap perkembangan kota. Proses analisis dilakukan dengan menggunakan beberapa alat analisis yang sesuai digunakan untuk mencapai tujuan studi. Dalam studi ini pendekatan yang digunakan adalah latalitatif deskriptif dan kuantitatif analisa .faktor digunakan untuk mencari faktorfaktor yang mempengaruhi persepsi masyarakat dan label distribusi frekwensi dipergunakan untuk mencari faktor-faktor yang paling berpengaruh terhadap pengembang, Hal ini didasarkan alas penilaian terhadap 17 variabel yang mempengaruhi persepsi masyarakat dalam memilih lokasi perumahan dan 21 faktor yang mempengaruhi persepsi pengembang, hasil dari faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat maupun pengembang ini kemudian dilihat terhadap perkembangan kota. Dari hasil penelitian ditemukan empat .faktor yang mempengaruhi masyarakat adalah : Faktor Kenyamanan : kepadatan penduduk yang rendah, bebas banjir dan kepadatan lalu limas yang rendah; Faktor Pelayanan : kondisi drainase lingkungan yang baik, keberadaan jalan alternanf dan keberadaan daerah hijau (penghijauan); Faktor kondisi fasilitas pelayanan: kondisi fasilitas pelayanan air bersih, listrik dan telepon yang baik dan Faktor Aksesibilitas yang terdiri dari kondisi jalan lingkungan yang baik dan keberadaan kendaraan umum. Sedangkan faktor yang mempengaruhi pengembang dalam memilih lokasi perumahan adalah : harga lahan yang mural:, bebas banjir, lokasi dengan la/:an yang bias, lokasi dengan prospek pengembangan ke masa depan, jalur angkutan umum yang melewati lokasi dan lokasi dengan jaringan sarana dan prasarana yang lengkap. Berdasarkan hasil ini math dalam pembangunan perumahan selanjuinya, pemerintah daerah Jakarta Selatan direkomendasikan untuk lebih mengarahkan pembangunan perumahan, dengan memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi berdasarkan persepsi masyarakat, kemudian semua perencanaan kola harus dikomunikasikan secara transparan kepada semua stakeholder, agar perkembangan kola Jakarta dapat terarah sesuai dengan RUT1? Jakarta 2010.