PENGARUH FAKTOR LAHAN TERHADAP NILAI PROPERTI PERUMAHAN DI KAWASAN BATAM CENTER KOTA BATAM

Abstract

Because of its strategic position and support from the government's policy, Batam Island generally and Batam City especially, grows to become one of the fast growing areas in Indonesia. Batam City has been an attractive area which stimulates developer to invest and people to stay on the area. One of the fast growing areas in Batam City is Batam Center Area, with its functions as the housing, business, industry and service area. The high number of nc:v residents who moved into the area caused high demand on housing. Because of the limited lands, housing property value in this area experienced a dynamic increase. The dynamic property value condition should be well managed and arranged in order to adjust the community's affordability. To manage the housing property value, it is important to find out clearly the real condition and the influential factors of the dynamic change, especially the land factors. Based on that, this research is conducted to study the housing property value and its correlation with the influential land factor in Batam Center Area of Batam City. The result of this research will be used to compile housing property value model in the area. To attain the objective, the research used descriptive-quantitative approach. The method of analysis used in the research was Linear Regression Method and the result was Land Value Model of the research object. Besides, to deepen the analysis, the research also used qualitative approach. The result of the research indicates that there are 5 land factors that influenced property value in Batam Center Area, i.e. 1) land value 2) land physical condition 3) location and accessibility 4) infrastructure and facilities availability 5) planning and management area 6) consumers preferences; and 7) government policy. Location and accessibility factors are the most influential factors. The government policy is the least influential factor. Based on the analysis result, property value model in Batam Center area is: Y = -0,162 + 0,176 (X1) + 0,181 (X2) + 0,200 (X3)— 0,105 (X4) + 0,065 (X5 )— 0,198 (X6) — 0,119 (X7), where xl is land value; x2 is the condition of physical land; x3 is the condition of location and accessibility; x4 is infrastructure and facilities availability, x5 planning and management area, x6 is the consumer preferences; x7 is the condition of government policy. Based on the analysis result and the findings of the research, it can be concluded that property value in Batam Center Area is very much influenced by the location and accessibility, infrastructure and facilities availability. In general, this also indicates that the public and developers' main reasons in choosing Batam Center Area are the strategic location, the easy access, and the availability of relatively complete infrastructures and facilities. Based on the conclusion, to maintain its attraction, both for the people to keep them stay and for the developers to make them invest on the area, the factors conditions should be well-maintained. Oleh karena posisinya yang strategis dan dukungan dari kebijakan pemerintah, Pulau Batam pada umumnya dan Kota Batam pada khususnya, tumbuh menjadi salah satu kawasan yang berkembang amat pesat di Indonesia. Kota Batam telah menjadi kawasan yang men— ik bagi pengembang untuk berinvestasi dan penduduk untuk berpindah ke kawasan tersebut. Salah satu kawasan yang tumbuh pesat di Kota Batam adalah Kawasan Batam Center, dengan fungsi sebagai kawasan perumahan, perdagangan, jasa dan industri. Tingginya angka jumlah penduduk yang pindah ke kawasan ini menyebabkan kebutuhan properti perumahan menjadi tinggi. Karena keterbatasan lahan, nilai properti perumahan di kawasan ini mengalami peningkatan yang dinamis. Kondisi nilai properti yang dinamis perlu dikelola dan ditata dengan baik, agar tetap sesuai dengan kemampuan sebagian besar penduduk. Untuk mengelola nilai propserti perumahan, perlu diketahui dengan jelas kondisi yang kondisi yang ada dan faktor-faktor yang mempengaruhi dinamisasi perubahannya, khususnya faktor-faktor lahan. Karena itulah, penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengkaji nilai properti perumahan dan kaitannya dengan faktor lahan yang mempengaruhinya di Kawasan Batam Center, Kota Batam. Hasil penelitian ini digunakan untuk menyusun model nilai properti perumahan di kawasan tersebut. Untuk mencapai tujuan tersebut, penelitian ini menggunakan pendekatan diskriptif-kuantitatif. Adapun metoda analisis yang digunakan adalah Metoda Regresi Linear. Hasil dari metoda ini adalah Model Nilai Lahan di obyek penelitian. Disamping itu, untuk lebih memperdalam analisis, penelitian ini juga menggunakan pendekatan kualitatif. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa terdapat 7 faktor lahan .yang mempengaruhi nilai properti di Kawasan Batam Center, yaitu 1) nilai faktor harga lahan; 2) kondisi fisik lahan; 3) lokasi dan aksesibilitas; 4) infrastruktur dan fasilitas; 5) perencanaan dan pengelolaan kawasan; dan 6) preferensi konsumen dan 7) kebijakan pemerintah. Faktor lokasi dan aksesibilitas merupakan faktor yang memiliki tingkat pengaruh tertinggi. Sedangkan faktor kebijakan pemerintah memiliki tingkat pengaruh yang paling sedkit. Berdasarkan hasil analisis, model nilai properti di Kawasan Batam Center adalah: Y = -0,162 + 0,176 (XI) + 0,181 (X2) + 0,200 (X3) — 0,105 (X4) + 0,065 (X5 ) - 0,198 (X6) -0,119 (X7), dimana Y adalah nilai properti perumahan; XI adalah nilai faktor harga lahan; X2 adalah kondisi fisik lahan; X3 adalah lokasi dan aksesibilitas; X4 adalah infrastrulctur dan fasilitas; X5 adalah perencanaan dan pengelolaan kawasan; X6 adalah preferensi konsumen dan X7 adalah kebijakan pemerintah. Konstanta dari variabel bebas faktor lahan yang berpengaruh terhadap nilai properti. Berdasarkan hasil analisis dan temuan studi, maka dapat disimpulkan bahwa nilai properti di Kawasan Batam Center amat dipengaruhi oleh lokasi dan aksesibilitas dan ketersediaan sarana dan prasarana. Secara umum, hal ini juga menunjukkan bahwa alasan umum masyarakat dan pengembang memilih Kawasan Batam Center adalah karena lokasinya yang strategis, kemudahan aksesibilitas, serta ketersediaan sarana dan prasarana yang relatif lengkap. Berdasarkan kesimpulan ini, untuk merrnertahankan daya tariknya tersebut, baik terhadap masyarakat untuk tetap tinggal maupun terhadap pengembang untuk berinvestasi di kawasan tersebut, kondisi faktor-faktor tersebut harus dipertahankan dengan baik.