POLA HARGA LAHAN DI SEPANJANG RENCANA PEMBANGUNAN JALAN LINGKAR UTARA KOTA TEGAL

Abstract

Urban growth and urban development have consequence to increase the demand of land. According to the statement, urban growth and urban development cause the increase of land prices, the existence of land-use conversions, the increase of transportation infrastructures supplies and road patterns which are not support the urban development; so as that the conditions cannot support sub-urban growth and development The main purposes of the research are to identifr land value, to understand land-use perception, to analyze land value, and to analyze the impacts of the ring road to the land value. The research have used the methods of cross- tabulation and qualitative-descriptive analysis. Changing of land value theories have used as the approach, for example are Relcsohadiprojo 's and of Karseno's which are mentioned that land price is the land- using criterion. Land price is the representation of land values and often to be used as index for land values (Suryanto, 1982). Land market price determined by activity type which is have potency to yield high-productivity. And so do the variables which are influencing land price have specified in Undang-undang No. 12/1995. According to Tegal Masterplan, planning policies determined in seven sub-regions which are Sub-Region A with activities of marines, recreation and land fish- farming; Sub-Region B with activities of high density-settlement area; Sub-Region C with activities of recent activity-center area; Sub-Region D with activities of prior activity-center area; Sub-Region E with activities of hinterland settlement area; Sub- Region F with activities of high density-settlement area; and, Sub-Region G with activities of medium density-settlement area. The sectors with largest contribution to the Gross Regional Production (PDRB) are trading sector and industry; while the smallest one is sector of electricity and drinking water. Largest land-use in the study area are settlement and rice-farming/fish-farming. Analysis of land-users perception which impact the changing of land value along the planned ring road development have used the approaches of ten variables with the methods of cross-tabulation analysis and qualitative-descriptive analysis to determine the correlation between year of ownership and land price when bought; correlation between land location and land price; correlation between land location and land function; correlation between land location and land productivity; correlation between land location and land yield; correlation between land location and distance to CBD; correlation between land location and distance to planned ring road; correlation between land location and bargained-land value; and, correlation between land location and ownership reason. According to the chi-square result of ten variables, two of them have no significant correlation to the changing of land value which are correlation between land location and ownership reason, and correlation between land location and year of ownership. According to the analysis which is using the approach between NJOP and land-market price, the result determines highly changing of land value. In order to speck the policy for land and building tax-payers caused by the changing of land value in the second layer of ring road development plan has to wisely considered and also has to be socializedfirst, so as the policy will not generate distortion among land-users. Pertumbuhan dan perkembangan kota berkonsekuensi terhadap kenaikan kebutuhan lahan. Hal tersebut cenderung mengakibatkan kenaikan nilai harga lahan. Terjadi adanya perubahan (konversi) penggunaan lahan, peningkatan penyediaan prasarana transportasi dan pola jaringan jalan yang ada diduga kurang menguntimgkan bagi perkembangan kota sehingga kurang mendukung perkembangan dan perhunbuhan wilayah di pinggiran (sub urban). Tujuan penelitian adalah mengidentifikasi nilai lahan, persepsi penggunaan, analisis nilai lahan, menganalisis keberadaan jalan lingkar terhadap nilai lahan dengan metode tabulasi silang dan deskriptif kualitatif. Teed perubahan nilai lahan yang dipergunakan sebagai pendekatan, antara lain adalah Reksohadiprojo dan Karseno bahwa harga nilai lahan menjadi patokan dalam pemanfaatan lahan. Harga lahan mempakan salah sate refleksi dari nilai lahan dan sering digunakan sebagai indeks nilai lahan (Suryanto, 1982). Harga lahan pasar ditentukan oleh jenis kegiatan yang berpotensi menghasilkan produksi tinggi Demikian juga variabel-variabel yang mempengaruhi harga nilai lahan yang ditetapkan dalam Undang-undang No. 12 Tahun 1995. Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah, kebijakan penataan ruang ditetapkan 7 (tujuh) bagian wilayah yaitu Bagian Wilayah A dengan aktivitas kemaritiman, rekreasi dan perikanan darat; Bagian Wilayah B dengan aktivitas kawasan permukiman padat; Bagian Wilayah C dengan aktivitas sebagai kawasan pusat kegiatan barn; Bagian Wilayah D sebagai kawasan pusat kegiatan lama; Bagian Wilayah E sebagai kawasan permukiman pinggiran; Bagian Wilayah F berfwagsi sebagai kawasan permukiman padat; dan Bagian Wilayah G berfungsi sebagai kawasan permukiman sedang. Untuk efektivitas ekonomi sehingga penyumbang kontribusi PDRB terbesar adalah sektor perdagangan, kemudian sektor industri dan terkecil adalah sektor listrik dan air bersih. Sedangkan aktivitas penggunaan lahan di wilayah studi terbesar adalah untuk permukiman dan untuk persawahan/pertambakan. Analisis persepsi pengguna lahan yang mempengaruhi perubahan nilai lahan di sepanjang rencana pembangunan jalan lingkar menggunakan pedekatan sepuluh variabel dengan analisis tabulasi silang deskriptif kualitatif yaitu ditinjau dari keterkaitan tahun kepemilikan dan harga lahan sewaktu membeli, keterkaitan lokasi dengan harga lahan, keterkaitan lokasi dengan fungsi lahan, keterkaitan lokasi dengan tingkat produktivitas lahan, keterkaitan lokasi dengan nilai produksi hasil pemanfaatan lahan, keterkaitan lokasi dengan jarak dari pusat kota, keterkaitan lokasi dengan jarak rencana jalan lingkar, keterkaitan lokasi dengan nilai lahan yang ditawarkan, dan keterkaitan lokasi dengan alasan kepemilikan. Berdasarkan basil perhitungan chi-square dari sepuluh variabel, dua tidak ada hubungan yang signifikan terhadap pengaruh perubahan nilai lahan yaitu keterkaitan lokasi dengan alasan kepemilikan dan keterkaitan alasan kepemilikan dengan tahun kepemilikan. Analisis nilai lahan dengan menggunakan pendekatan NJOP tentang harga pasaran menunjukkan adanya perubahan nilai lahan yang sangat tinggi. Maka untuk kebijakan penetapan wajib pajak bumi dan bangunan akibat perubahan nilai lahan pada lapis kedua lahan di sepanjang rencana pembangunan. jalan lingkar hams penuh dengan kearifan dan hams disosialisasikan dahulu sehingga talc menimbulkan gejolak bagi pengguna lahan.